Een huis verhuren: Voor- en nadelen

Investeren in een woning en een interieur klinkt als een idee. Maar wat is een betrouwbare investering? Wat levert ook geld op? Zou ik nooit doen Iemand die voor het eerst een appartement gaat verhuren, krijgt dikwijls diverse redenen van derden waarom het verhuren van een appartement een enorm slecht idee is. Enig veelgenoemde risico’s van het verhuren van een woning die genoemd worden zijn onder andere:

  • De huurder betaalt de huur niet op tijd.
  • De huurder zal u failliet laten gaan.
  • De huurder installeert een wietplantage op zolder.
  • De huurder laat uw huis vuil achter.
  • etc, etc, etc…

Deze argumenten zijn kennen wel een kern van waarheid. Investeren in een appartement is niet zonder gevaren. Veel nieuwe verhuurders raken snel overweldigd door de grote hoeveelheid werk die er bijkomt kijken om huurders te beheren. Deze verhuurders zijn na korte tijd uitgeteld omdat ze nooit hebben aangeleerd hoe ze een goede verhuurder kunnen zijn. Ze worden ingehaald door de feiten. 

Sommige verhuurders laten zich echter niet bang maken. Wie het goed aanpakt, kan een mooi resultaat behalen met verhuur van een appartement. Slimme verhuurders vinden juist een oplossing voor deze kwesties. Zij doen wat ze zelf kunnen zelf, en laten het gespecialiseerde werk over aan de verhuurmakelaar.

 

Vragen voor de verhuurder

Voordat een verhuurder kan starten met verhuur, heeft hij wat stappen te zetten. Bij de verhuurder hoort men vaak dezelfde vraagstukken. Enkele voorbeeld vragen van verhuurders zijn:

  • Hoe controleer ik een (potentiële) huurder?
  • Hoe snel kan ik mijn woning verhuren?
  • Zijn mijn huurinkomsten belast?
  • Moet ik mijn woning voor bepaalde of onbepaalde tijd verhuren?
  • Welke verzekeringen zijn verstandig om te regelen?

Het beantwoorden van deze vragen kan deels door het doen van onderzoek. Maar vaker helpt het wanneer men uit ervaring kan spreken. Aangezien veel verhuurders hun huis voor de eerste keer gaan verhuren, lijkt het verstandig gebruik te maken van de ervaring van een verhuurmakelaar.

 

Wat doet de verhuurmakelaar?

Verhuurders besteden dikwijls enige taken uit aan de verhuurmakelaar. Een verhuurmakelaar heeft op hoofdlijn twee activiteiten: het zoeken naar huurders (en alles wat daar bij komt kijken) en het beheren van een appartement en de huurders. Dit heeft als gevolg dat de verhuurmakelaar bijvoorbeeld enkele van de volgende activiteiten uitvoert:

  • Het screenen van een kandidaathuurder, met onder andere controle op kredietwaardigheid, huurverleden en aangeleverde legitimatiebewijs.
  • Huurcontract opstellen.
  • Het maken van een presentatie van de woning (zoals beschrijvingen, fotos, etc.), gericht op de doelgroep.
  • Advies over aanpassingen voor optimale verhuurbaarheid.
  • Incasseren van borg.
  • Reacties van geinteresseerde huurders inventariseren.
  • Sleuteloverdracht.

De makelaar beschikt over de laatste (juridische) inzichten. Welke type woningen is momenteel in trek? Wat is een optimale huurprijs? Met accurate contracten worden risico’s van verhuur beperkt. Bovendien is de verhuurmakelaar een bron van ervaring. Hij of zij kent de gevaren van de verhuur van een woning. En kan helpen valkuilen te omzeilen.

 

Verhuurmakelaar is voor de verhuurder of voor de huurder (niet voor beide)

Een goede verhuurmakelaar stelt uw belangen voorop. Ondanks dat het bij wet verboden is, zijn er bepaalde verhuurmakelaars die (linksom of rechtsom) een rekening voor hun werkzaamheden geven aan zowel de verhuurder, als bij de huurder, diegene die een woning zoekt. Dit is officieel verboden, aangezien diegene die de verhuurmakelaar betaalt, ervanuit zou mogen gaan dat deze zijn of haar belangen vertegenwoordigd. Wanneer de verhuurmakelaar zowel de verhuurder als de huurder als klant heeft, kan de verhuurmakelaar zich nooit maximaal inzetten voor beide – aangezien zij beiden een tegengesteld belang hebben. Bijvoorbeeld als het gaat om de hoogte van de huurprijs. In de meeste gevallen wordt de verhuurmakelaar ingeschakeld door de verhuurder – en zal dus zorgen voor een betrouwbare huurder voor zijn of haar woning. De huurder hoeft de verhuurmakelaar dan niet te betalen. In sommige gevallen wordt de verhuurmakelaar inschakelt door de huurder – bijvoorbeeld bij een zoekopdracht. De verhuurmakelaar wordt dan betaalt door de huurder. De verhuurder heeft dan als het goed is geen kosten aan deze verhuurmakelaar.

Verhuur: Wat is het resultaat?

De hamvraag voor vele verhuurders: Een woning verhuren – wat levert het op? Om te bepalen wat een appartement verhuren u oplevert, dient u een indicatie te hebben van de (jaarlijkse) opbrengsten en kosten. Het verschil tussen beide betreft uw winst. Om te bekijken of het een goede investering betreft, kunt u het vergelijken met andere rendementen die u elders zou kunnen bereiken. 

Voor een goede afweging moet u ten eerste inzicht hebben in de (te verwachten) kosten van verhuur. Belangrijkste kosten zijn bijvoorbeeld onderhoudskosten, abonnementen (op bijvoorbeeld CV of wasmachines), gemeentelijke lasten en kosten die gemoeid zijn met het vinden van nieuwe huurders. Een kostenpost die in de meeste gevallen vergeten wordt, zijn de kosten van leegstand. Wanneer het appartement een of twee maanden per jaar leegstaat, heeft een aanzienlijk ander resultaat dan wanneer het continu verhuurd wordt. Leegstand heeft ook te maken met de andere component: de opbrengsten. 

U dient een inschatting te maken van de te verwachten opbrengsten, ofwel: de huur die u maandelijks kunt innen. De hoogte van huur is afhankelijk van type appartement, locatie, staat van onderhoud, voorzieningen in de omgeving, afstand tot openbaar vervoer en uitvalswegen, afstand tot een (winkel)centrum, etc. Kortom: alles waar veel huurders belang aan hechten. Let op dat u zichzelf niet rijk rekent met huurprijzen. Een te hoge huurprijs, kan leiden tot langere leegstand. Dikwijls is een wat lagere huurprijs te prefereren boven een hogere prijs maar met langere leegstand. 

Er bestaan diverse rekentools waarmee u eenvoudig uw resultaat van verhuur kunt berekenen. Een uitgebreide tool is bijvoorbeeld te downloaden op: een woning verhuren.

Verder: Airbnb maakt verhuur interessant

Vooral huizen in de Randstad zien hun verhuurbaarheid de laatste jaren sterk toenemen door verhuur aan toeristen via Airbnb. De marktvraag naar huizen neemt toe, terwijl het aanbod kleiner is. De vraag is wel wat wijsheid is: verhuren via Airbnb of reguliere verhuur? Via Airbnb-verhuur zijn in de meeste gevallen hoge huurprijzen te vragen. Met name wanneer het een woning betreft in het centrum van een van de grote plaatsen in het westen van Nederland. In het hoogseizoen is hierdoor een aantrekkelijke bron van inkomsten te realiseren. Alleen in laagseizoen is de vraag aanzienlijk kleiner – en ontstaat mogelijk enkele maanden leegstand. Dit kan de winst flink marginaliseren. Bovendien vergen de vele verwisselingen van huurders veel meer inspanning dan eens in de zoveel tijd een nieuwe huurder vinden voor langere periode. Tot slot zijn toeristische huurders niet altijd ideaal voor uw appartement en/of de omgeving. Zij hebben beperkt belang bij een langere termijn goede verstandhouding met verhuurder en/of buurtgenoten- en zijn daardoor best dikwijls niet de optimaalste huurders. Toch heeft de Airbnb ontwikkeling wel een gunstig effect op verhuur in breder zin.

Expat verhuur

Sommige verhuurders richten zich met name op verhuur aan expats (ofwel: expatriates). Een expat is iemand die tijdelijk in een ander land verblijft. Vaak gelden expats als ideale huurders, aangezien zij vaak werken voor grote, gerenomeerde ondernemingen. Expats hebben daarom in elk geval een baan en in de meeste gevallen voldoende salaris zodat zij de huur kunnen blijven voldoen. Daarnaast voorziet de onderneming in de meeste gevallen in vergoedingen voor huur, waardoor eventuele financiele zaken meestal snel en zakelijk afgehandeld kunnen worden. 

Verhuur aan expats is in sommige aspecten anders dan verhuur aan andere huurders. Expats hebben vaak wat hogere eisen voor bijvoorbeeld parkeergelegenheid, nabijheid van snelwegen en bereikbaarheid van (handel)centra. Daarnaast zijn veel expats geinteresseerd in gemeubileerde verhuur (in plaats van alleen gestoffeerde verhuur), aangezien zij zelf geen meubels hebben – of deze wensen aan te schaffen voor de korte periode dat zij in Nederland verblijven. Aangezien expats uit een andere cultuur komen, bestaat het gevaar van miscommunicatie of andere (woon)gewoonten, die afwijken van wat men in Nederland gewend is. Flexibel omgaan met eventuele verschillen helpt. Tot slot vindt communicatie met expatriates normaliter plaats in het Engels. Contracten, brieven en andere communicatievormen zullen dus in de Engelse taal moeten gebeuren. Let op bij gebruik van een verhuurmakelaar: niet alle verhuurmakelaars hebben Engelse documenten. Mogelijk heeft u extra kosten bij het correct vertalen van uw communicatie. Pas op voor misverstanden: liever iets te duidelijk uitleggen, dan dat later blijkt dus u en uw huurder elkaar niet hebben begrepen – en daarom problemen ontstaan.

Verhuur blijft aantrekkelijk?

Het ziet er naar uit dat het verhuren van woningen ook de komende jaren interessant is. De komende tijd blijft een groot tekort aan huurwoningen in de vrije sector in Nederland. Bovendien: de huurprijzen zijn heden ten dage hoger dan ooit. De andere opties voor beleggen (zoals sparen) blijven zeer onaantrekkelijk of kennen hoge risico’s. De prijzen van woningen blijven toenemen, waardoor bij verkoop potentieel een aanvullend winst behaald kan worden. Kortom: het vooruitzicht is dat het verhuren van woningen in de toekomst interessant blijft.

Huurprijzen blijven omhoog gaan

Volgens Pararius is de gemiddelde huurprijs van een woning in de vrije sector medio 2016 met ruim 6% gestegen ten opzichte van het jaar daarvoor. De gemiddelde huurprijs komt daarmee uit op circa 13,50 euro per m2 per maand. Volgens Pararius is met name de laatste twee jaar de huur in de Randstad erg hard gestegen. Een woning huren in Amsterdam is nog steeds heel wat kostbaarder dan elders. Maar ook de verhuurmakelaar Rotterdam en Den Haag geven aan de huurprijzen zijn gestegen.

Appartement verhuren in plaats van verkopen?

Soms bedenkt men het te laat: “we hadden ons oude woning ook kunnen verhuren in plaats van aanbieden!” Voor sommige mensen komt de vraag boven of zijn hun (oude) huis zullen verhuren of aanbieden, zodra zij zelf een nieuwe huis hebben gekocht. Wat gaan we doen met het oude appartement? De vraag is dan: het huis verhuren of verkopen?

Een woning aanbieden levert direct een behoorlijke bedrag op, en een woning verhuren levert een inkomstenbron op die maandelijks oplevert. Of verhuur interessanter is dan verkoop hangt met name af van de berekening: wat levert het meeste op? Wat zou de verhuur van uw woning kunnen opleveren? En is er een aantrekkelijk alternatief dat meer oplevert dan verhuur wanneer u het vermogen dat vrij komt door eventuele verkoop daarin belegt? Als u een woning heeft dat mogelijk verhuurbaar is, is verhuur meestal een goede optie – zeker gegeven de vaak minder aantrekkelijke andere manieren van beleggen.

Verhuur van een appartement ook voor mij aantrekkelijk?

Is een huis verhuren wat voor mij? Dat hangt er vanaf. Heeft u een spaargeld dat u wilt investeren in een woning? Hebt u een huis (of woning op het oog) dat gewild is door huurders? En kunt u zakelijk omgaan met eventuele huurders – ook wanneer er onenigheden ontstaan? Bent u bereid om zich te verdiepen in het vinden van betrouwbare huurders en hen te helpen met een fijne huurervaring? Dan is een woning verhuren een aantrekkelijke optie om winst te verkrijgen met uw (spaar)geld. Neem contact op met een verhuurmakelaar om uw ideeen voor te leggen; in de meeste gevallen voorziet de verhuurmakelaar u vrijblijvend van adviezen over de verhuur van uw woning.

https://www.verhuurmakelaar.info/
Comments are Closed on this Post

Een huis verhuren: Voor- en nadelen